Ungerechter Wohnungsmarkt: Macht Miete arm?

Bundesweit suchen viele Menschen in Großstädten bezahlbaren Wohnraum, können ihn aber nicht bekommen, da die Neuvermietungspreise rasant steigen. Längst sind auch Bezieher*innen mittlerer Einkommen von dieser Wohnungsnot betroffen. Doch am Ende trifft es die Menschen am ärgsten, die sowieso schon in prekären Verhältnissen leben. Woran liegt das und was muss dagegen unternommen werden?

Wohnungen als Zuhause versus Wohnungen als Immobilien

„Es gibt einen stetigen Konflikt zwischen dem Wohnen als zu Hause und dem Wohnen als Immobilie“, schreiben David Madden und Peter Marcuse in ihrem Buch „In Defense of Housing“ (2016). Dieses Zitat spiegelt sehr gut das aktuelle Wohndilemma in deutschen Großstädten wieder. Es stehen sich zwei unterschiedliche Ansprüche an Wohnungen gegenüber. Die Ökonomie der Ertragserwartung von Vermieter*innen, Investor*innen und Immobilienspekulant*innen führt zu einer Krise der sozialen Wohnversorgung. Grundlegend für dieses Problem ist, dass Wohnungen als ökonomische Handelsgüter auf dem internationalen Markt verkauft werden.

Wie in der Grafik zu sehen ist, sind die Preise der Bestands- und Neuvermietungsmieten wie auch der Kaufpreis von Eigentumswohnungen stark gestiegen. Der Anstieg des mittleren monatlichen Einkommens hinkt jedoch hinterher. Was heraussticht, ist der Kaufpreis für bebaute Grundstücke. Dies erklärt, warum Mietkosten so enorm steigen. Denn die Ausgaben beim Grundstückkauf müssen, wenn nicht durch Weiterverkauf, durch höhere Mieten refinanziert werden.

Andrej Holm behauptet, dass Verdrängung von Altmieter*innen also bereits eingepreist ist. Es ist aus einem ökonomischen Gesichtspunkt nämlich sinnvoll für Eigentümer*innen, Altmieter*innen mit niedrigeren Bestandsmieten aus ihren Wohnungen zu verdrängen um dann höhere Neuvermietungspreise für dieselbe Wohnung verlangen zu können. Dazu werden verschiedene Strategien angewandt. Eine davon ist die Eigenbedarfsankündigung. Eine andere sind Modernisierungsumlagen, wenn auch nur als fiktive Ankündigung. Wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt, kann diese von Mieter*innen nicht eingeklagt werden, da diese rechtlich unterstützt werden. Fiese Tricks wie die Zerstörung von Wasser-, Gas- oder Stromversorgung an Feiertagen, Baulärm und -gerüste oder auch das Angebot von Auszugsprämien sind ebenso nicht selten. Und dies ist nur ein kleiner Teil von vielen weiteren Verdrängungsstrategien.

Was die Grafik im Bild oben aber auch zeigt, ist, dass die Einkommenssteigerung und die Mietkostensteigerung nicht mehr verhältnismäßig aufeinander bezogen sind. So steigt die Mietkostenbelastung bei jeder Neumietung. Wohnungen gelten dann als leistbar, wenn die Gesamtwohnkosten nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens ausmachen.

Wohnverhältnisse reproduzieren soziale und räumliche Ungleichheiten

Die Mietkostenbelastung variiert je nach Einkommen unterschiedlich stark. Dies kann ein Beispiel von Andrej Holm veranschaulichen: In der einen Wohnsituation haben wir einen alleinerziehenden Vater mit einem Kind, was als Zwei-Personen-Haushalt gezählt wird. Das Netto-Haushaltseinkommen der beiden beträgt 1.332 Euro und die Mietkosten 528,80 Euro. Das lässt ein Resteinkommen von 803,20 Euro und ergibt eine Mietbelastung von 39,7 Prozent. Zum Vergleich ein Lehrer*innenehepaar ohne Kinder. Auch sie zählen als Zwei-Personen-Haushalt und haben ein gemeinsames Netto-Haushaltseinkommen von 4.414 Euro. Für ihre Miete zahlen sie 759,21 Euro, was ihnen ein Resteinkommen von 3.654,79 Euro übrig lässt. Die Mietbelastung beträgt hier lediglich 17,2 Prozent. Die Mietbelastung des alleinerziehenden Vaters ist im Vergleich zu dem kinderlosen Ehepaar also um mehr als ein vierfaches höher, obwohl oder besser gerade weil er weniger verdient. Dies zeigt wie enorm Geringverdiener*innen von hohen Mietkosten betroffen sind.

Dies hat Auswirkungen auf die Lebenschancen von Menschen. Schon der Zugang zur Wohnungssuche ist durch finanzielle Hürden eingeschränkt. Wer wenig verdient oder Schufa-Einträge vorweist, wird mehr Schwierigkeiten haben, eine Wohnung zu finden, als jemand mit mittlerem oder hohem Einkommen, da Vermieter*innen letztere oft bevorzugen. Dies schafft unsichere Wohnverhältnisse für Geringverdiener*innen. Hinzu kommt die begrenzte Auswahlmöglichkeit aufgrund der hohen Mietpreise. So können sich Geringverdiener*innen oft nur Wohnungen in günstigeren Gegenden leisten, auch wenn diese möglicherweise eine Stunde Fahrt zur Arbeit entfernt liegen. Dadurch findet soziale Segregation statt. Der Wohnungsmarkt begünstigt außerdem eine weitere Steigerung von Vermögensungleichheiten. Die Vermögensbildung aus den Einnahmen von den vielen Mietzahlenden findet in den wenigen Händen der Eigentümer*innen statt.

Staatliche Wohnungspolitik und alternative Solidargemeinschaften

Macht Miete arm? Menschen mit geringem Einkommen und immer mehr Menschen mit mittlerem Einkommen sind tatsächlich zunehmend durch steigende Mietpreise belastet. Der Staat versucht durch Wohngeld, Sozialwohnungsbau und die Mietpreisbremse Wohnen für Geringverdiener*innen bezahlbar zu machen, scheint dabei jedoch zunehmend zu versagen. Zu viele Wohnungen, auch ehemalige Sozialwohnungen, sind mittlerweile Privateigentum. Sozialwohnungen, die in den 50er und 60er Jahren in großer Zahl gebaut wurden, waren zeitlich befristet und haben nun ihren Status als Sozialwohnung

inklusive Mietpreisbindung verloren. Dies wäre nicht so tragisch gewesen, wenn nach Beendigung dieser Bindung das Gemeinnützigkeitsprinzip gegriffen hätte.

Dieses Prinzip wurde jedoch in den 80er Jahren durch die CSU abgeschafft, um den Wohnungsmarkt verstärkt für private Investor*innen (wie bspw. die große Fondsgesellschaft Blackrock) zu öffnen. Dies war ein großer Fehler, mit dessen Auswirkungen wir aktuell zu kämpfen haben. Deshalb ist es Staatsaufgabe, Wohnen wieder stärker zu entprivatisieren und Wohngemeinnützigkeit zu fördern. Mietpreise müssen sich stärker am Einkommen orientieren und dürfen die Leistbarkeitsgrenze von 30 Prozent nicht überschreiten.

Schaut man sich jedoch diese Darstellung der Teilnehmer*innen beim Wohngipfel 2018 an, schwindet die Hoffnung, dass die Stimmen der Betroffenen tatsächlich gehört werden. Was Hoffnung gibt, sind alternative Solidargemeinschaften, die Wohnen gemeinsam und solidarisch gestalten und bezahlbar machen wollen. Ein Beispiel dafür ist das Mietshäuser Syndikat, gegründet 1999 in Freiburg, eine nicht-kommerzielle Beteiligungsgesellschaft, die gemeinschaftlich Häuser erwirbt, um sie dann selbstorganisiert in Gemeineigentum umzuwandeln. Dadurch soll langfristig bezahlbarer Wohnraum sichergestellt werden. Das Syndikat ist aktuell an 135 solcher Hausprojekte beteiligt. Und dies ist nur eine von vielen Möglichkeiten, Wohnraum solidarisch und bezahlbar zu gestalten.

Quelle: Andrej Holm, Henrik Lebuhn, Stephan Junker, Kevin Neitzel (2018): Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten? Studie im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung.